Une succession comportant un bien immobilier suit un chemin balisé. En connaître les étapes évite les mauvaises surprises, notamment sur les délais fiscaux.
Étape 1 — L'ouverture de la succession
La succession s'ouvre au décès, au dernier domicile du défunt. La première démarche consiste à saisir un notaire : son intervention est obligatoire dès lors que le patrimoine comprend un bien immobilier.
Le notaire commence par établir qui hérite. Il consulte le fichier central des dispositions de dernières volontés pour vérifier l'existence d'un testament, puis dresse l'acte de notoriété, document qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits.
Cette étape conditionne tout le reste : sans acte de notoriété, aucune démarche bancaire ni immobilière n'est possible.
Étape 2 — L'inventaire du patrimoine
Le notaire recense l'actif et le passif : biens immobiliers, comptes, placements, mais aussi dettes, emprunts en cours et charges.
Pour chaque bien immobilier, une valeur doit être déclarée. C'est un point sensible, développé plus bas.
Les héritiers doivent alors se prononcer. Trois options leur sont ouvertes :
- ›Accepter purement et simplement : on hérite de l'actif et du passif
- ›Accepter à concurrence de l'actif net : on ne répond des dettes que dans la limite de ce qu'on reçoit
- ›Renoncer : on est réputé n'avoir jamais été héritier
Ce choix engage. Si le patrimoine comporte des dettes significatives, l'acceptation à concurrence de l'actif net protège utilement.
Étape 3 — L'attestation de propriété immobilière
Le notaire établit l'attestation immobilière, publiée au service de la publicité foncière. Elle constate le transfert de propriété des biens aux héritiers.
Sans cet acte, les héritiers ne peuvent pas vendre : l'acquéreur ne pourrait pas obtenir un titre de propriété régulier.
Étape 4 — La déclaration de succession et les droits
C'est l'étape la plus contrainte en délai. La déclaration doit être déposée à l'administration fiscale, accompagnée du paiement des droits, dans un délai de six mois à compter du décès lorsque celui-ci est survenu en France.
Ce délai est court. Il court pendant que les héritiers rassemblent les documents, s'accordent sur les valeurs et prennent parti sur l'acceptation. Le dépassement entraîne intérêts de retard et majorations.
Des facilités de paiement existent — paiement fractionné ou différé, notamment en présence de nue-propriété — mais elles se demandent, sous conditions. Votre notaire vous indiquera votre éligibilité.
Étape 5 — L'indivision, puis le partage
Entre le décès et le partage, les héritiers sont en indivision sur les biens immobiliers. Chacun détient une quote-part de l'ensemble, personne ne détient un bien en particulier.
Cette période appelle quelques précautions :
- ›Les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien) se répartissent entre indivisaires
- ›Un héritier qui occupe le bien peut devoir une indemnité d'occupation aux autres
- ›Les décisions importantes requièrent une majorité qualifiée, la vente l'unanimité
- ›Nul n'est contraint de rester en indivision : chacun peut demander le partage
Le partage met fin à l'indivision. Il peut être amiable — c'est le cas le plus fréquent — ou judiciaire en cas de blocage.
La valeur déclarée : un choix qui engage
C'est le point le plus souvent négligé, et le plus lourd de conséquences.
La valeur du bien déclarée dans la succession sert de base aux droits. La tentation de la minorer est compréhensible : moins de valeur, moins de droits.
C'est une fausse économie, pour deux raisons.
L'administration peut redresser. Elle dispose de moyens de comparaison et d'un droit de contrôle. Une sous-évaluation manifeste expose à un rappel de droits, assorti d'intérêts et de pénalités.
La plus-value future s'en trouve alourdie. Si les héritiers revendent, la plus-value se calcule sur l'écart entre le prix de vente et la valeur déclarée. Minorer la valeur déclarée revient à gonfler la plus-value imposable au moment de la revente. On déplace la charge, on ne la supprime pas.
La bonne pratique est simple : déclarer une valeur vénale réaliste, appuyée sur une estimation professionnelle documentée. C'est la seule position défendable en cas de contrôle.
Vendre un bien en succession
La vente est fréquente : elle finance les droits et permet un partage équitable entre héritiers.
Elle suppose deux préalables : l'attestation immobilière publiée, et l'accord de tous les indivisaires. Une majorité ne suffit pas pour vendre un bien indivis.
En cas de blocage persistant, des voies judiciaires existent — autorisation du juge, licitation — mais elles allongent considérablement les délais et alourdissent les frais.
Anticipez donc l'accord entre héritiers avant d'engager la commercialisation. Un mandat signé par une partie seulement des indivisaires ne mène à rien.
Notre rôle dans une succession
Nous intervenons sur deux terrains :
L'évaluation. Nous produisons un dossier d'expertise argumenté, appuyé sur les transactions réelles du secteur, que le notaire peut verser au dossier de succession. C'est la meilleure protection contre un redressement.
La vente. Nous commercialisons le bien en tenant informés l'ensemble des indivisaires, avec la discrétion que le contexte impose, et en coordination avec le notaire chargé du dossier.
Sur l'Ouest parisien, nous travaillons régulièrement avec les études notariales locales et connaissons les délais réels du secteur.
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Les délais et modalités décrits ici sont ceux du régime général. Votre notaire reste seul compétent pour votre dossier.